邻居半夜太吵、让你家漏水怎麽办?超有共鸣「5大常见恶邻居困扰」,让专业律师教你击败恶邻秘诀

邻居半夜太吵、让你家漏水怎麽办?超有共鸣「5大常见恶邻居困扰」,让专业律师教你击败恶邻秘诀

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经历一整天上班的疲劳轰炸,回到家只想躺平安安静静地享受一人空间,放肆地看剧、睡觉,结果竟遇到恶邻居疯狂制造噪音,或是楼上装潢让你家狂漏水等恼人的问题,出门还会踩到恶邻居饲养的宠物随地大小便,生活品质瞬间大大扣分,完全不能好好休息?虽然不堪其扰,却完全不知道该怎麽应对? 就让新书《恶邻退散:专业律师教你40 个告别坏邻居的自保撇步》专业律师教你如何用专业的法律打击这些恶邻居!无论是噪音、漏水,连二手菸都不害怕了。

内文未完请往下卷动Q1.邻居一直制造噪音,我该怎麽办?Josef Lindau

大雄住在一栋公寓大厦的二楼,三楼住户静香重新装潢房屋,於地面铺设木地板,但木地板与楼地板未密合,以致快步走动、搬动桌椅、重物掉落时,均会产生巨大声响,而且静香的小孩时常在家跑跳,往地上扔掷东西,让大雄一家人每天被噪音吵得心神不宁,严重影响睡眠,大雄因此得了忧郁症,大雄多次与静香沟通无效。大雄有什麽方法可以保障自己的权益呢?

・争点:邻居制造的噪音,让我受不了,我可以要求他不让噪音侵入我家吗?

      A. 应视「客观上是否已经超过一般人可以忍受的范围」Francesco Carta fotografo

      现代社会,都会地区人口密集,高楼大厦林立,住户紧邻而居比比皆是,彼此日常生活难免相互影响,在公寓大厦之上下左右邻舍间尤为明显。居家安宁的权利与在住家得自由从事一般正常合理生活起居活动的权利均应同受保障,并非邻居制造的声响让我不舒服,就可以禁止他发出这些声音,而是要看侵入的音量是否「客观上已经超过一般人可以忍受的范围」。

      你的不快乐,是花了太多时间在乎,不在乎你的人和事!

      什麽情况算是「一般人可以忍受的范围」呢?Westend61

      法院主要会参考主管机关所颁布之「噪音管制区划定作业准则」,来判断噪音声响有无超标。但是「噪音管制区划定作业准则」并非唯一标准,法院仍会依照具体个案来判定。

      Q2.楼顶漏水导致顶楼住户的家具装潢损坏,应如何求偿?demaerre

      小明居住在大楼顶楼,不过因为屋龄较久,屋顶防水层渐渐老化,只要雨下得比较大,天花板就会开始滴水。小明家中的天花板有装潢过,也因为漏水导致天花板及家中家具有部分因漏水下渗而损坏。请问小明可以请大楼管委会修缮顶楼漏水问题,并赔偿家具损坏之损失吗?

      ・争点:我家顶楼漏水,就修缮费用应该要如何负担?若因顶楼漏水导致家具、装潢损坏可否一并请求赔偿?

        原来家中这10处最容易「发霉」?

        A. 顶楼楼板因属共用部分,修缮费用应由管委会以公共基金支付sturti

        顶楼楼板一般而言,除了有特别约定之情形外,是属於共用部分,而共用部分如果需要修缮,修缮费用的负担方式则依照《公寓大厦管理条例》第10 条第2 项的规定:共用部分、约定共用部分之修缮、管理、维护,由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责於区分所有权人或住户之事由所致者,由该区分所有权人或住户负担。

        所以简单来说,除非是有特定住户造成漏水,否则基本上就是由公共基金或由住户按各自的应有部分比例去分担。因此,如果就漏水之原因已经厘清,并不是由特定住户所造成的漏水,则就顶楼漏水的修缮费用,是可以请大楼管委会负责的。

        家具及装潢因顶楼漏水损坏,得一并请求管委会赔偿Jeffrey Hamilton

        另外,就家具及装潢因顶楼漏水损坏的部分,依照目前的实务见解,多认为可以请求管委会将损坏的家具、装潢一并回复原状,理由是管委会负有对於顶楼平台的修缮义务,如果因为管委会怠於履行修缮义务,导致住户财产的损失,那麽管委会显然对於住户之家具、装潢损坏结果有所过失,应当为此损坏结果负责。

        Q3. 住户长期放任宠物随地大小便,管委会可以请他搬家吗?Olga Rolenko

        小惠住在一栋公寓大厦,饲养了六只土狗,土狗经常於深夜狂吠,导致同栋大厦之邻居不得安眠,多次报警处理,但小惠只有在警察到场关切时,会对土狗稍加喝止,警察离开後,又继续放任不管。

        另外,平常小惠将土狗绑在社区中庭,对於喂食的厨余及排泄物均不加清理,以致臭气四处弥漫,影响社区环境,环保局曾接获邻居检举而到场勘查,并开出环境清洁单,小惠虽承诺改善,但没多久,又依然故我。

        社区管理委员会乃制订规约及饲养动物管理办法,针对该社区住户饲养动物不得妨害公共卫生、公共安全等事项为规定,经区分所有权人会议决议通过,但小惠仍未遵守,社区邻居忍无可忍,群起要求社区管理委员会将小惠赶走,小惠认为这是她购买的房屋,管理委员会无权要求她搬家,大家争执不休,管理委员会应该要怎麽处理呢?

        ・争点:管理委员会可以要求住户搬家吗?

        A. 住户违反一定情形,管理委员会得依区分所有权人会议之决议,诉请法院强制其迁离GK Hart/Vikki Hart

        现代人多居住於集合住宅,邻居间相处必须适当容忍,不能因与邻居相处不睦即要求邻居搬迁,但遇到恶邻时,法律仍赋予人民扞卫自己居住品质之权利,根据《公寓大厦管理条例》第22 条之规定,住户有积欠一定金额管理费、违反该条例之法定义务,或其他违反法令或规约而情节重大之情况时,可由管理负责人或管理委员会促请该住户改善。如三个月内仍未改善,管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议,诉请法院强制该住户迁离。

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        如果住户是区分所有权人,管理负责人或管理委员会亦得依区分所有权人会议之决议,诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。本案中,小惠违反社区规约及饲养动物管理办法,放任饲养之宠物狂吠、随地便溺,不加清理,造成社区多数住户无法忍受,应已达情节重大之程度,管理负责人或管理委员会应先限期三个月,请小惠改善,并且保留其违反社区规约及限期改善之相关证据。

        例如:环保局开立之环境稽查纪录表、邻居作证、拍照、调阅社区监视器画面、区分所有权人会议纪录及存证信函等。如果小惠於三个月内仍未改善,管理负责人或管理委员会可召开区分所有权人会议决议是否要向法院诉请强制小惠迁离或出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。

        Q4. 楼下经常在屋内抽菸,二手菸经由公共管线飘散到我家怎麽办?Peter Zelei Images

        阿雄购买并取得凯乐社区A栋4 楼房屋所有权後,出租予阿祥,但阿祥常於系争房屋厕所、後阳台、室内及电梯内抽菸,所排放之尼古丁、一氧化碳及焦油等有害物质,常不定时经由室内厕所公共管道及楼地板往上到处侵入,导致楼上住户小蓉饱受二、三手菸之危害,长期笼罩於有害物质中。小蓉曾多次释出善意与阿雄及阿祥协调,均不见改善,小蓉深觉身体健康受到损害,该如何维护自身的权利呢?

        ・争点:住户阿祥是否有在屋内抽菸之自由?「人民住处抽菸之自由」与「人民长期之居住环境品质及健康权」之利益相冲突时,应以何者为重?房东阿雄是否要对小蓉所遭受之损害负责呢?

          A. 「吸菸自由」与「居住权」、「健康权」利益权衡後,仍应以「居住权」、「健康权」之保障为重Nikolija Dobrijevic / EyeEm

          住户在住家内本即享有在该空间内自由活动之居住权,不受他人干涉,然现今社会居住型态多为集合式住宅之社区,建物结构为上下楼紧密相连之形状,为共同居住之共同体,则住户在家中抽菸之自由,与其他住户居住品质及健康权即可能发生冲突。

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          「居住权」及「健康权」被侵害,得请求行为人赔偿财产上及非财产上之损害。getty

          依据卫生福利部国民健康署菸害防制资讯网资料显示,短期暴露於二手菸环境,即可能会出现咳嗽、头痛、刺激眼睛、喉咙痛、打喷嚏、流鼻水、恶心、呼吸问题和心律不整等症状,只要暴露於二手菸30分钟,足以使不吸菸者血管内产生氧化压力造成渐进式伤害,导致血管内细胞损伤、心血管硬化,增加心血管疾病罹病率。而如长期暴露,则会造成更严重的胸腔问题和过敏症,例如气喘、支气管炎和肺气肿,还会增加心脏病和肺癌的罹患率。

          因此,当「人民长期之居住环境品质及健康权」及「人民住处抽菸之自由」之利益相冲突时,仍应认前者之利益应优於後者利益之保护,始符合法律实现公平正义之精神。

          Q5. 邻居自行修缮公共设施,可以要求我分担修缮费用吗?Adrian Crook

          老王住在仁爱华厦的二楼,该栋华厦共有七层楼,每一楼层有两户,因年久失修,顶楼平台因而漏水,电梯亦时常故障,因该华厦并未成立管理委员会,亦无规约,因此,老王挨家挨户询问是否共同出资修缮。除小李外,其余十二户均同意,老王便委托厂商进行屋顶防水隔热、屋顶水泥工程补强及高压电保护管维修等修缮工程,并先行代垫支付工程款9 万元,然後再依各住户应有部分向其他住户请求分担修缮费用,然遭小李拒绝分担,双方告上法院。

          ・争点:就共有物之简易修缮或保存行为,需徵得全部共有人同意吗?代垫修缮费用的住户应依何种法律关系,请求其他住户分担修缮费呢?

            A. 对於公寓大厦共有部分之简易修缮及其他保存行为,各共有人均可单独进行修缮或为其他保存行为,无须得到其他共有人的同意 ProfessionalStudioImages

            《公寓大厦管理条例》第10 条第2 项规定:共有部分,约定共有部分之修缮、管理、维护,由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责於区分所有权人或住户之事由所致者,由该区分所有权人或住户分担。其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者,从其规定。

            第11 条规定:共有部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良,应依区分所有权人会议决议为之。然而,许多老旧公寓或华厦并无成立管理委员会,遇到公共设施或共有物损坏时,多由各住户自发性取得共识,进行修缮,然而,倘若有住户不同意修缮时,是否就不得进行修缮呢?

            对此,《民法》第799 条之1 规定:区分所有建筑物共有部分之修缮费及其他负担,由各所有人按其应有部分分担之。但规约另有约定者,不在此限。

            第820 条第5 项规定:另共有物之简易修缮及其他保存行为,得由各共有人单独为之。

            第822 条规定:共有物之管理费及其他负担,除契约另有约定外,应由各共有人按其应有部分分担之。共有人中之一人,就共有物之负担为支付,而逾其所应分担之部分者,对於其他共有人得按其各应分担之部分,请求偿还。而所谓「共有物之保存行为」,依实务见解,系指保全共有物之本体或物上所存权利之行为,举凡以防止共有物之有形毁损、灭失及其价格低落或权利丧失等为目的,而维持其现状之行为均属之。

            因为此等行为,原则上都是为了共有人之共同利益,故各共有人均得单独为之,纵令为保存行为之共有人因其行为之结果,可得较大之利益,亦属无妨(最高法院82 年度台上字第841 号判决意旨可参)。据此,对於公寓大厦共有部分之简易修缮及其他保存行为,各共有人均可单独进行修缮或为其他保存行为,无须得到其他共有人的同意。

            垫修缮费用的住户可依《民法》第822 条第2 项或《民法》第179 条前段规定,请求其他住户分担修缮费Visoot Uthairam

            本件老王所进行之屋顶防水隔热、屋顶水泥工程补强及高压电保护管维修等修缮,均系防止仁爱华厦共有部分(即屋顶平台及电梯)灭失、毁损为目的,以维持现状之行为,应属简易修缮及其他保存行为,纵使小李不同意修缮,仍负有分担修缮费用之义务,老王可依《民法》第822 条第2 项之规定,请求小李偿还代垫款项。

            又小李未分担修缮费用,却因老王代为支付修缮费用而受有利益,属无法律上之原因而受利益,老王可依《民法》第179 条前段「无法律上之原因而受利益,致他人受损害者,应返还其利益」之规定,请求小李返还所代垫之修缮费。

            重大修缮之认定,视各别公寓大厦规约而有不同HAKINMHAN

            另外,附带一提,所谓「重大修缮」,依现行之《公寓大厦规约范本》第19 条规定:共用部分及其相关设施之重大修缮,指其工程金额符合下列情形之一(请就下列四者勾选其一,未勾选者视为选择1. 之情形)

            1. 新台币十万元以上。
            2. 逾公共基金之百分之五。
            3. 逾共用部分、约定共用部分之一个月管理维护费用。
            4. 其他标准。可见重大修缮之认定,视各别公寓大厦规约而有不同,且重大修缮并非以金额为唯一标准,亦可能有其他标准。

            可见重大修缮之认定,视各别公寓大厦规约而有不同,且重大修缮并非以金额为唯一标准,亦可能有其他标准。

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